🏢 Gayrimenkul Değerleme ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu Uygulamaları
Kamulaştırma bedel tespiti ve tescil davalarında (m. 10), kamulaştırmasız el atma ve ecrimisil uyuşmazlıklarında taşınmaz değerleme standartları:
🏞️ 1. Arsa ve Arazi Ayrımı
- Arsa: Belediye ve mücavir alan sınırları içinde imar planı ile iskan sahası olarak ayrılmış veya fiilen belediye hizmetlerinden (yol, su, elektrik, kanalizasyon, çöp) yararlanan parseller. Değerlemesinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi uygulanır.
- Arazi: İmar planı bulunmayan, tarımsal amaçla kullanılan parseller. Değerlemesinde Net Gelir Metodu (Münavebe planı, yıllık verim ve İlçe Tarım Müdürlüğü maliyet cetvelleri) uygulanır.
📊 2. Emsal Karşılaştırma Kriterleri
- Emsalin kamulaştırma tarihinden önceki yakın tarihlerde satılmış olması ve özel amaçlı satış olmaması gerekir.
- Yüzölçümü, konumu, imar durumu, cephe genişliği, topoğrafik yapısı gibi faktörler üzerinden objektif değer artırıcı/azaltıcı unsurlar (%) gerekçelendirilerek uygulanır.
🛣️ 3. İrtifak Hakkı ve Değer Düşüklüğü Oranı
- Taşınmaz üzerinden enerji nakil hattı, boru hattı veya yol geçmesi durumunda irtifak koridorunun taşınmazın kullanımına ve değerine getirdiği kısıtlama yüzdesi hesaplanır.