🏗️ Eser Sözleşmelerinde Ayıplı İmalat, Eksik İş ve Hakediş Tespiti Bilirkişi Rehberi
İnşaat Mühendisliği Adli Bilirkişilik Kılavuzu: TBK m. 470-486 eser sözleşmesi hükümleri, açık ayıp - gizli ayıp ayrımı, eksik iş bedeli hesabı, kesin hakediş, nefaset farkı ve Yargıtay 15. Hukuk Dairesi (6. HD) içtihatları.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ İNŞAAT ESER SÖZLEŞMELERİ BİLİRKİŞİ İNCELEME AKIŞI │
│ (TBK m. 470-486 & HMK) │
└───────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
│
[ 1. SÖZLEŞME VE PROJE DENETİMİ ]
• Anahtar Teslimi / Birim Fiyatlı Eser Sözleşmesi
• Onaylı Mimari, Statik, Tesisat Projeleri & Mahal Listesi
│
▼
[ 2. YERİNDE KEŞİF VE METRAJ TESPİTİ ]
• Fiziki Gerçekleşme Oranı (% Fiziki İlerleme)
• Yapılan İşler vs Sözleşme Dışı Fazla İmalatlar
│
▼
[ 3. AYIP VE EKSİK İŞ DEĞERLENDİRMESİ ]
• Açık Ayıp (Gözle Görülebilen - Süresinde İhbar)
• Gizli Ayıp (Zamanla Ortaya Çıkan Yalıtım/Statik Hataları)
• Eksik İş (Hiç Yapılmamış İmalatlar)
│
▼
[ 4. BEDEL VE GİDERİLME MASRAFI HESABI ]
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Birim Fiyatları
• Dava/Keşif Tarihi İtibarıyla Serbest Piyasa Rayiçleri
📌 1. Açık Ayıp, Gizli Ayıp ve Eksik İş Ayrımı
- Açık Ayıp: Teslim anında olağan bir gözden geçirmeyle anlaşılan ayıplardır (örn. sıva çatlağı, kapı kolu kırıklığı). İş sahibi TBK m. 474 uyarınca uygun süre içinde yükleniciye ihbar etmek zorundadır.
- Gizli Ayıp: Yapının kullanımıyla zaman içinde veya mevsim koşullarıyla ortaya çıkan ayıplardır (örn. temel su izolasyonunun sızdırması, çatı akması, beton mukavemet yetersizliği). Öğrenildiği anda gecikmeksizin ihbar edilmelidir.
- Eksik İş (Eksik İmalat): Sözleşmede veya projede yer aldığı halde hiç yapılmamış işlerdir (örn. asansörün takılmaması, yangın merdiveninin yapılmaması). Eksik iş için ayıp ihbar süresi aranmaz, genel 5 yıllık zamanaşımı içinde bedeli talep edilebilir.
📐 2. Fiziki Gerçekleşme Oranı ve Hakediş Hesabı
Yüklenicinin işi yarıda bırakması (akdin feshi) halinde bilirkişi:
- Sözleşme kapsamındaki toplam işin tamamlanma yüzdesini belirler:
Fiziki Oran = (Yapılan İmalat Tutarı / Toplam Sözleşme Tutarı) x 100.
- Yapının geldiği seviyeye göre hakedilen ücret hesaplanır, ödenen avanslar mahsup edilir.
- Kalan eksik ve ayıplı imalatların giderilme masrafı (Giderme Bedeli) tespit edilir.
📚 3. Kaynakça
- 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 470-486.
- 3194 Sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği.
- Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2018/4512 K. 2019/3120; Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2021/1102 K. 2022/2540.