🏡 Gayrimenkul Değerleme ve Kamulaştırma Bedel Tespiti Rehberi
Taşınmaz Değerleme ve Kamulaştırma Kılavuzu: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m. 10 & m. 11, arsa ve arazi ayrımı, emsal karşılaştırma yöntemi, kapitalizasyon faiz oranı (%5) ve SPK değerleme standartları.
┌────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐
│ KAMULAŞTIRMA VE GAYRİMENKUL DEĞERLEME METODOLOJİSİ │
│ (2942 Sayılı Kanun m. 10 & m. 11) │
└───────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘
│
┌───────────────────────────────┴───────────────────────────────┐
▼ ▼
[ ARSA VASIFLI TAŞINMAZLAR ] [ ARAZİ VASIFLI TAŞINMAZLAR ]
• Emsal Satış Karşılaştırma Yöntemi • Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi
• Dava Tarihinden Önceki Emsaller • Münavebeli Ürün Deseni (İlçe Tarım)
• Üstün ve Eksik Yönlerin Endekslenmesi • Kapitalizasyon Faizi: %5 Ortalama
│
▼
[ YAPI VE BİNA BEDELİ ]
• Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri
• Resmi Aşınma (Yıpranma) Payı Düşülmesi
📌 1. Arsa ve Arazi Ayrımı (Kamulaştırma Kanunu m. 11)
- Arsa: İmar planı içinde yer alan veya belediye hizmetlerinden (yol, su, kanalizasyon, çöp) fiilen yararlanan taşınmazlardır. Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile değerlendirilir.
- Arazi: İmar planı dışında kalan tarım alanlarıdır. Net Gelir Metodu (Gelir Kapitalizasyonu) ile değerlendirilir.
🌾 2. Arazi Değerlemesinde Net Gelir Metodu
$$\text{Arazi Değeri (TL/m²)} = \frac{\text{Yıllık Ortalama Net Gelir}}{\text{Kapitalizasyon Faiz Oranı } (f)}$$
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi ilke kararlarına göre, sulu tarım arazilerinde kapitalizasyon faiz oranı %5, kuru tarım arazilerinde ise %6 olarak uygulanır.
📚 3. Kaynakça
- 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu.
- Uluslararası Değerleme Standartları (IVS / SPK).
- Yargıtay 5. Hukuk Dairesi güncel emsal kamulaştırma kararları.